최근 부동산 시장의 과열과 투기적인 거래를 억제하기 위한 정부의 정책 중 하나로 토지거래허가구역이 주목받고 있습니다. 토지거래허가구역은 특정 지역에서 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 제도인데요. 이 제도가 시행되면 해당 구역 내 부동산 거래가 제한되고, 실거주 목적이 아닌 투기성 매매가 어려워집니다. 하지만 토지거래허가구역 지정이 항상 부동산 시장 안정화로 이어지는 것은 아니며, 오히려 부작용을 초래할 수 있다는 지적도 있습니다.
1. 토지거래허가구역이란 무엇인가?
토지거래허가구역은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역에 대해 정부가 투기를 방지하기 위해 지정하는 구역입니다. 이 구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 토지, 주택, 상가 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가를 받기 위해서는 매수 목적을 명시해야 하며, 매입 후 일정 기간(일반적으로 2년) 동안 실거주해야 합니다. 또한 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 갭투자는 원칙적으로 금지됩니다.
2. 지정 요건
「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관 또는 시·도지사는 다음의 요건에 해당되는 지역을 토지거래허가구역으로 지정할 수 있습니다.
- 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행
- 합리적인 토지 이용
- 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역
- 위와 같은 우려가 있는 지역
3. 지정 절차
- 지정권자: 국토교통부장관 (둘 이상의 시·도에 걸쳐 있는 경우), 시·도지사 (동일 시·도 내 일부 지역)
- 도시계획위원회 심의: 허가구역 지정 전 중앙도시계획위원회 또는 시·도도시계획위원회 심의를 거쳐야 함
- 공고 및 통지: 허가구역 지정 시 허가 대상자, 용도, 지목 등을 공고하고, 국토교통부장관은 시·도지사를 거쳐 시장·군수·구청장에게 통지, 시·도지사는 국토교통부장관, 시장·군수·구청장에게 통지
- 효력 발생: 허가구역 지정 공고일로부터 5일 후 효력 발생
4. 지정 시 제한 사항
- 실거주 의무: 주택 구매 시 2년 이상 실거주해야 하며, 기존 주택은 1년 이내 처분해야 함.
- 갭투자 금지: 전세 또는 월세 세입자를 둘 수 없음.
- 이용 의무: 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 하며, 미이용 시 이행강제금 부과.
5. 지정 시 득과 실
토지거래허가구역은 부동산 시장의 안정화를 목표로 하지만, 실제 효과에 대해서는 의견이 분분합니다.
1) 긍정적인 효과
- 투기 수요 억제: 실거주 요건과 갭투자 금지로 투기 목적의 거래를 줄이는 효과가 있습니다.
- 가격 안정: 단기적으로 가격 상승을 억제하고, 안정적인 시장 환경을 조성할 수 있습니다.
2) 부정적인 효과
- 거래 감소: 규제 강화로 인해 부동산 거래가 위축될 수 있습니다.
- 풍선 효과: 규제를 피한 다른 지역으로 투기 수요가 몰려 집값 상승을 부추길 수 있습니다.
- 헌법상 기본권 침해 논란: 거주 이전의 자유와 사유재산권을 침해한다는 비판이 있습니다.
- 가격 상승: 토지거래허가구역 해제 이후 매수세가 몰리면서 가격이 오를 수 있다는 전문가의 의견이 있습니다.
- 규제 틈새: 고급 주택이나 주거용 오피스텔은 규제를 피할 수 있어 형평성 문제가 발생할 수 있습니다.
실제로 2025년 2월, 서울시가 토지거래허가구역을 일부 해제했을 때, 해제 지역의 집값이 불안정해지는 현상이 나타나기도 했습니다. 이에 서울시는 3월 19일, 강남 3구 전체와 용산구로 대상 지역을 확대하여 토지거래허가구역을 재지정했습니다.
7. 최근 구역 지정 현황
2025년 5월 현재, 토지거래허가구역은 전국 각지에서 지정 및 재지정되고 있습니다.
서울시는 강남구, 서초구의 자연녹지지역 (구룡마을, 성뒤마을 등 인근 지역 포함) 이 2026년 5월까지 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다.
광양시는 덕례·도월지구 도시개발사업 예정부지가 2028년 5월까지 토지거래허가구역으로 재지정되었습니다.
8. 허가, 어떻게 받아야 할까요?
토지거래허가를 받기 위해서는 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.
- 허가 신청: 토지 거래 당사자가 공동으로 관할 시, 군, 구청에 허가 신청.
- 필요 서류 제출: 토지거래계약 허가 신청서, 토지 이용 계획서, 자금조달 계획서 등 제출.
- 심사 및 허가: 관할 관청에서 제출 서류를 심사하고, 토지 이용 목적의 적합성 등을 판단.
- 허가증 발급: 허가 기준에 적합할 경우 허가증 발급 (신청일로부터 15일 이내).
토지거래허가 신청 시, 꼼꼼하게 토지 이용 계획을 세우고 자금 조달 계획을 명확히 하는 것이 중요합니다.
9. 토지거래허가구역, 앞으로 어떻게 될까?
토지거래허가구역은 부동산 시장 상황에 따라 탄력적으로 운영될 것으로 예상됩니다. 정부는 시장 과열 시 규제를 강화하고, 안정 시에는 해제하는 방식으로 시장 상황에 대응할 것으로 보입니다. 결론적으로, 토지거래허가구역은 부동산 시장 안정화를 위한 정책이지만, 득과 실이 공존합니다. 부동산 투자 시에는 토지거래허가구역 지정 여부를 꼼꼼히 확인하고, 전문가와 상담하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.