서울의 주요 재개발 지역으로 손꼽히는 한남뉴타운과 노량진뉴타운은 각각 다른 매력과 개발 잠재력을 지니고 있습니다.
서울의 재개발과 재건축 시장은 수많은 투자자와 실거주자의 관심을 한 몸에 받고 있습니다. 특히 서울 도심 내 낙후된 주거지를 대규모로 정비하는 뉴타운 사업은 도시 경쟁력을 높이는 동시에 주거환경 개선을 이루는 대표적인 정비 방식으로 자리 잡고 있습니다.
그중에서도 용산구 한남동과 동작구 노량진은 서울에서 가장 주목받는 뉴타운 사업지로 꼽힙니다.
이 글에서는 두 뉴타운의 개발 배경과 진행 현황, 기대효과 등을 비교 분석해 보겠습니다.
1. 한남뉴타운: 대한민국 최고 부촌을 꿈꾸는 "황제 뉴타운"
1.1. 개요 및 특징
한남뉴타운은 용산구 한남동, 보광동, 이태원동, 동빙고동 일대 약 111만㎡를 재개발하는 사업으로, "단군 이래 최대 재개발"이라는 별칭답게 역대 최대 규모를 자랑합니다. 한강과 남산을 모두 품고 있는 배산임수 입지에 강남 접근성도 뛰어나, 대한민국을 대표하는 부촌으로 발돋움할 가능성이 큽니다.
- 뛰어난 입지: 한강 조망, 남산 인접, 강남 접근성 우수
- 대규모: 5개 구역, 약 1만 2000세대 미니 신도시급 규모
- 고급 주거: 고급 아파트 브랜드 유치, 최고급 주거 시설 조성
1.2. 구역별 진행 상황 및 투자 포인트
한남뉴타운은 1구역(해제)을 제외하고 2~5구역에서 재개발이 진행 중이며, 각 구역별로 진행 단계와 특징이 뚜렷합니다.
- 한남2구역: 대우건설 시공, 1537세대, 이태원역 역세권. 최고 층수 상향 (118프로젝트) 난항.
- 한남3구역: 현대건설 시공, 5816세대, 가장 빠른 사업 속도, 2029년 입주 목표. 초등학교 신설 확정.
- 한남4구역: 삼성물산 시공, 2331세대, 우수한 사업성, 신분당선 동빙고역 (예정) 인접.
- 한남5구역: DL이앤씨 시공 유력, 2560세대, 한강 조망, 용산공원 인접.
투자 시에는 각 구역의 진행 상황, 조합원 수, 일반분양 비율, 추가 분담금 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 높은 초기 투자 비용과 긴 투자 기간을 고려해야 합니다.
1.3. 투자 시 고려 사항
- 높은 초기 투자 비용: 3.3㎡당 1억 원 호가, 총 투자금 20억 원 이상.
- 긴 투자 기간: 입주까지 최소 5년 이상 소요.
- 사업 지연 가능성: 조합 내부 갈등, 정책 변화 등 변수 존재.
- 높이 제한: 남산 고도 제한으로 인한 사업성 제약 가능성.
1.4. 22년 만에 본격화…일부 갈등 봉합
한남뉴타운 재개발 사업이 본궤도에 오르면서 2029년부터 순차적 입주가 이뤄질 예정입니다.
일부 구역에서 조합과 시공사 간 갈등이 있었지만 최근 봉합하고 본격적으로 착수하게 되었습니다.
2. 노량진뉴타운: "흙 속의 진주", 서남권 핵심 주거지로의 도약
2.1. 노량진뉴타운 개요 및 특징
노량진뉴타운은 동작구 노량진동 일대 약 73만 8000㎡를 재개발하는 사업으로, 1호선, 9호선, 7호선 트리플 역세권 입지를 자랑합니다. 여의도, 용산, 강남 등 주요 업무 지구 접근성이 뛰어나고, 한강 조망이 가능한 구역도 있어 주거 가치가 높습니다.
- 트리플 역세권: 1호선, 9호선, 7호선 이용 편리
- 업무지구 접근성: 여의도, 용산, 강남 등 주요 업무 지구 접근 용이
- 상업, 문화, 여가 기능: 수변 복합 거점 조성 계획
2.2. 구역별 진행 상황 및 투자 포인트
노량진뉴타운은 8개 구역 모두 재개발이 진행 중이며, 6개 구역이 관리처분인가를 받아 사업 속도가 빠릅니다.
- 노량진1구역: 포스코이앤씨 시공, 2992세대, 최대 규모, 노량진역 역세권.
- 노량진2구역: SK에코플랜트 시공, 421세대, 장승배기역 초역세권, 가장 빠른 입주 예상.
- 노량진3구역: 포스코이앤씨 시공, 1272세대, 노량진역 역세권, 한강 조망 가능.
- 노량진4구역: 현대건설 시공, 844세대, 장승배기역 역세권, 동작구 종합행정타운 인접.
- 노량진5구역: 대우건설 시공, 727세대, 15. 1구역 옆 위치.
- 노량진6구역: GS건설·SK에코플랜트 컨소시엄 시공, 1499세대, 장승배기역 인접.
- 노량진7구역: SK에코플랜트 시공, 576세대, 2, 6. 7구역은 올해 연말에 이주할 예정
- 노량진8구역: DL이앤씨 시공, 1007세대, 노량진역, 대방역, 장승배기역 모두 이용 가능.
투자 시에는 공사비 증가, 추가 분담금, 비례율 변동 등을 고려해야 하며, 각 구역별 특징과 입지 조건을 비교 분석하는 것이 중요합니다.
2.3. 투자 시 고려 사항
- 공사비 상승: 공사비 증가로 인한 사업성 악화 및 추가 분담금 발생 가능성.
- 비례율 변동: 일반분양가 상승과 공사비 변동에 따른 비례율 변화.
- 안전 마진: 주변 시세 및 미래 가치 상승 여력 분석 필요.
- 입지 조건: 역과의 거리, 학교, 편의 시설 등 입지 조건 비교 분석.
2.4. '천지개벽' 예고…서남부권 일대 지도가 바뀐다
노량진뉴타운은 재개발 사업을 통해 서울 서남부권의 핵심 주거지로 거듭날 전망입니다. 교통, 교육, 편의 시설 등 주거 환경이 크게 개선될 것으로 기대되며, 인근 흑석뉴타운과 함께 시너지 효과를 창출할 것으로 예상됩니다.
3. 결론: 투자 전략 및 유의 사항
한남뉴타운과 노량진뉴타운은 서울 재개발 시장에서 높은 관심을 받고 있는 지역이지만, 투자에는 신중한 접근이 필요합니다.
한남뉴타운: 높은 투자 비용, 장기 투자, 사업 리스크 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 자금 여력이 충분하고 장기적인 관점에서 투자를 고려하는 경우 적합합니다.
노량진뉴타운: 공사비 변동, 비례율 하락 가능성 등을 염두에 두고 투자해야 합니다. 상대적으로 초기 투자 비용이 낮고, 사업 진행 속도가 빠른 구역을 중심으로 투자하는 것이 유리할 수 있습니다.
두 지역 모두 장단점이 뚜렷하므로, 투자 목적과 자금 상황에 맞춰 신중하게 분석하고 결정하는 것이 중요합니다. 또한, 부동산 전문가와 상담하여 투자 전략을 수립하는 것을 추천합니다.
4. 추가 정보
서울시 재개발, 재건축 관련한 모든 정보는 서울시 정비사업 정보몽땅에서각 지역별, 구역별 진행 상황을 상세히 확인할 수 있습니다.
정비사업은 구역별 상황에 따라 리스크가 다르므로, 투자나 입주를 고려하는 분들은 구체적인 사업단계, 조합 상황, 시공사 선정 여부 등을 꼼꼼히 체크하는 것이 필수입니다.
