서울 핵심지의 부동산 시장은 2023년 말부터 시작된 정부의 부동산 규제 완화 정책으로 눈에 띄는 변화를 보이고 있다.
특히 강남3구, 용산, 성동, 마포 등 소위 ‘0급지에서 1급지’로 불리는 지역의 아파트 실거래가가 다시 상승세로 돌아서며 시장 분위기가 달라지고 있습니다.
이번 포스팅에서는 규제 완화의 주요 내용과 함께, 서울 핵심지 시세 변화 흐름을 구체적으로 살펴보겠습니다.
강남3구 중심, 0급지 아파트 시세 반등
2023년 말부터 정부는 부동산 시장의 연착륙을 위해 여러 가지 규제를 단계적으로 완화하기 시작했습니다. 특히 투기과열지구 및 조정대상지역 해제, 재건축 안전진단 완화, 양도세 중과 배제 등은 고가 아파트가 몰려 있는 서울 핵심지 시장에 직접적인 영향을 끼쳤습니다. 그중에서도 강남3구(강남, 서초, 송파)는 대표적인 0급지로, 대출 제한이 다소 해제되면서 매수세가 다시 살아나는 모습을 보였습니다.
실제로 2024년 1분기 기준으로 강남구 대치동의 은마아파트 전용 84㎡는 약 21억 원대에서 최근 23억 원 선으로 실거래가가 반등했습니다. 서초구 반포동의 아크로리버파크 역시 30억 원 초반에서 중후반으로 상승했고, 송파구 잠실동의 리센츠, 엘스 단지도 각각 1~2억 원가량 회복된 모습입니다.
이러한 반등의 원인 중 하나는 다주택자 양도세 중과 완화와 함께 전세 가격의 안정입니다. 이전까지 월세화 흐름으로 인해 실수요자의 진입이 어려웠다면, 규제 완화 후 일부 전세 물량이 증가하면서 전세 부담이 줄었고, 매매로 전환하는 흐름도 포착되고 있습니다. 특히 청약 및 대출 규제가 완화되면서 젊은 실수요자의 매수 심리가 점차 회복되고 있다는 점도 주목할 만합니다.
마용성 지역, 1급지 상승세의 선두주자
강남권만이 아닌, 최근 몇 년간 1급지로 부상한 마포, 용산, 성동 지역(일명 마용성)도 규제 완화의 수혜를 입고 있습니다. 이 지역들은 상대적으로 강남권보다 가격대가 낮고, 교통과 생활인프라가 뛰어나 30~40대 실수요층이 선호하는 지역으로 꼽힙니다.
특히 성수동의 트리마제, 갤러리아포레는 2023년 말 조정을 받았지만 2024년 1분기 들어 다시 실거래가가 상승하고 있습니다. 용산의 한남더힐, 나인원한남 등 고급 아파트도 다시 40억 원대를 넘기는 거래가 등장하고 있습니다. 마포구는 공덕동과 아현동 위주로 시세가 회복되고 있으며, DMC 주변 신축 아파트들 역시 문의가 활발해지는 추세입니다.
이러한 흐름의 배경에는 GTX-B, 신안산선, 경전철 등 교통 호재와 더불어, 각 구의 도시재생 사업도 영향을 주고 있습니다. 특히 용산은 윤석열 정부의 ‘국가 중심지 육성’ 정책 대상지로 지목되며 개발 기대감이 더욱 커졌습니다. 규제 완화가 단순히 고가 주택에만 영향을 준 것이 아니라, 1급지 아파트의 유동성 회복에도 직접적인 영향을 주고 있는 것입니다.
외곽지역과의 시세 격차 재확대
부동산 규제 완화가 핵심지 시세를 끌어올리는 반면, 서울 외곽지역과의 시세 격차는 다시 벌어지는 추세입니다. 2022~2023년 하락장에서 노도강(노원, 도봉, 강북)과 금관구(금천, 관악, 구로) 지역은 상대적으로 안정적인 흐름을 보였지만, 규제 완화 이후 투자 수요는 점차 핵심지로 몰리는 양상입니다.
이로 인해 외곽지역 일부 구축 아파트는 여전히 매도자 우위 시장이 형성되어 있으며, 실거래가 하락 사례도 적지 않습니다. 예컨대 노원구 상계동의 주공 10단지는 2022년 최고가 대비 여전히 1억 이상 낮은 수준에서 거래되고 있으며, 신림동의 일부 구축 단지는 매물이 쌓이고 있습니다.
이는 부동산 시장의 양극화를 보여주는 대표적인 현상입니다. 규제 완화는 결국 투자 선호도가 높은 지역에 자금이 몰리는 구조를 형성하며, 입지 선별이 더욱 중요해졌음을 시사합니다. 실수요자 입장에서는 무조건적인 매수보다는 입지, 교통, 공급 계획 등을 고려한 전략적 접근이 필요합니다.
규제 완화는 서울 핵심지 반등의 신호탄
2023년부터 이어진 부동산 규제 완화는 서울 핵심지 부동산 시장에 뚜렷한 회복 신호를 줬습니다. 강남3구를 비롯한 0급지 아파트의 실거래가가 다시 상승하고 있고, 마용성과 같은 1급지 지역도 상승세를 보이며 시장 전반에 온기가 퍼지고 있습니다. 그러나 이러한 회복은 입지에 따라 양극화되는 양상을 보이며, 외곽지역은 여전히 침체된 분위기입니다. 따라서 지금은 정책 변화에 대한 깊은 이해와 함께, 입지 선별력이 그 어느 때보다 중요한 시기입니다.
지난 2023년부터 2024년까지의 부동산 정책에 따른 서울의 핵심지 현황과 같이 이제 2025년 새로운 부동산 정책에 따른 그 변화를 예의 주시하지 않을 수 없습니다. 이에 바빠른 대응을 항상 준비하고 그에 따른 의사결정을 명확히 하는 것이 부동산 투자의 기회를 선점하는 것일 겁니다.