2025년 현재, 서울 부동산 시장에서 ‘마용성’(마포·용산·성동) 은 여전히 중심에 서 있습니다. 이들 3개 구는 입지, 교통, 브랜드, 개발 호재 등 다방면에서 강점을 지니고 있으며, 2024년 말 정부의 부동산 규제 완화와 함께 다시 상승세를 탄 대표적인 핵심지입니다. 하지만 단순히 ‘핵심지’로 묶기에는 각 지역의 시세 흐름, 수요층, 미래가치 포인트가 매우 다릅니다.
본문에서는 마용성의 주요 아파트 단지별 시세를 비교하고, 그 차이를 만들어내는 구조적 요인까지 상세히 분석합니다.
참고로 최근 2025년 서울시 상반기 부동산규제에 용산은 강남3구와 함께 그 단계가 상향된 것으로 보이며 기존의 마용성 부동산 시장에 동작구와 광진구가 가세하기 시작하였습니다. 이에 대한 부분은 다음 포스팅에서 다루겠습니다.
1. 마포구 – 실거주 중심, 안정적인 시세 흐름
마포는 실수요자가 가장 많은 핵심 주거지입니다. 아현뉴타운, 공덕, 도화 일대는 이미 신축 아파트 위주로 주거 벨트가 완성되었으며, 도심 접근성이 뛰어나고 초·중·고 학군도 우수해 실거주 선호도가 높습니다. 마포의 특징은 투자보다 실거주 중심의 수요가 많아 가격 변동성이 비교적 낮다는 점입니다.
2025년 현재 마포래미안푸르지오 전용 84㎡는 18~19억 원, 공덕자이는 17억 중반대, 아현푸르지오클라시티는 16.5~17.5억 원 수준에 실거래되고 있습니다. 특히 공덕역과 아현역 주변 단지들은 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도 등 교통망이 매우 뛰어나며, 여의도, 광화문, 강남 등 주요 업무지구로의 출퇴근이 용이합니다. 또한 마포는 ‘GTX-B’ 정차 가능성이 남아 있어, 추가적인 프리미엄 상승 여지가 존재합니다.
마포구는 투자 관점에서는 다소 수익률이 낮을 수 있지만, 위험 대비 안정성이 높은 지역으로 평가받습니다. 학군과 인프라 중심의 주거 선호층이 두텁고, 전세 수요도 꾸준한 편이어서 공실 리스크도 적은 편입니다.
2. 용산구 – 프리미엄 고급 주거지의 대표 격
용산은 2025년 부동산 시장에서 가장 ‘HOT’한 프리미엄 주거지로 평가받습니다. 한남동, 이촌동, 문배동 일대를 중심으로 최고가 단지들이 포진해 있으며, 용산공원, 국제업무지구 복합개발, 대통령 집무실 이전 등 국가적 개발 호재가 다수 존재합니다.
가장 주목받는 단지는 단연 한남더힐입니다. 2025년 기준, 전용 84㎡는 42~45억 원으로 실거래가 되었고, 일부 고층 한강뷰 호실은 50억 원에 근접하기도 했습니다. 나인원한남은 38~42억 원 수준, 이촌동 래미안첼리투스는 26~28억 원에 형성되어 있습니다.
용산은 자산가, 외국인, 연예인 수요가 많은 지역으로, 희소성과 상징성이 높은 시장입니다. 특히 한강 조망권, 한남동 외교타운, 미군기지 이전 부지 개발 등 복합적인 요소들이 중첩되며, 실거래가 하락 시에도 금세 회복하는 탄력성을 보여주고 있습니다.
단점은 진입장벽입니다. 고가의 매입가와 높은 보유세, 양도세 부담으로 인해 일반 실수요자보다는 자산가 중심의 수요가 형성되어 있으며, 월세 수익률보다는 자산 가치 보전과 상승 여력을 기대하는 장기 보유 전략이 적합한 지역입니다.
3. 성동구 – MZ세대 실수요 중심, 성장 가능성 높음
성동구는 젊은 세대를 중심으로 수요가 빠르게 증가하고 있는 지역입니다. 성수동을 포함한 서울숲 일대는 문화·상업·주거 기능이 융합된 하이엔드 도시로 평가받고 있으며, 최근 3년 사이 급격한 시세 상승을 경험한 바 있습니다.
2025년 1분기 기준, 트리마제 전용 84㎡는 29~32억 원, 갤러리아포레는 33 ~ 36억 원, 센트라스는 17 ~ 18억 원, 텐즈힐은 16억대에 실거래되고 있습니다. 서울숲 바로 옆에 위치한 트리마제와 갤러리아포레는 한강과 공원 조망, 하이엔드 브랜드 입주민 커뮤니티, 주변 인프라 덕분에 꾸준한 프리미엄을 유지 중입니다.
성동구의 특징은 교통 확장성과 입지 확장성입니다. 이미 2호선, 분당선, 경의중앙선이 교차하는 왕십리·서울숲 일대는 향후 GTX-C 노선 정차 가능성, 동북선 경전철 연계 개발 등 교통 호재가 이어지고 있으며, MICE·문화 콘텐츠 산업과 결합한 지역 성장이 가속화되고 있습니다.
특히 성수동1가~3가 일대 준공업지역 해제 및 고밀도 개발 이슈는 성동구 아파트 가격의 추가 상승 여력으로 작용할 전망입니다.
참고로 성동구의 한강변 성수1지구부터 성수4지구는 서울시에서도 재개발에 대한 큰 의미를 두고 있다고 보입니다.
4. 결론 – 동일선상의 ‘핵심지’가 아니다
마용성 세 지역은 공통적으로 고가 아파트가 밀집된 핵심지로 불리지만, 투자 전략은 전혀 다릅니다.
- 마포구는 안정성과 실거주 중심,
- 용산구는 희소성과 초고가 프리미엄,
- 성동구는 성장 가능성과 젊은 수요층 기반이라는 각기 다른 시장 구조를 가지고 있습니다.
따라서 ‘마용성’이라는 이름만 보고 묶어서 판단하기보다는, 자신의 자금 규모, 보유 목적, 선호 라이프스타일, 투자 기간에 따라 맞춤형 분석이 필요합니다. 실거주는 마포, 장기보유는 용산, 미래성장은 성동이라는 관점에서 접근하면 보다 전략적인 선택이 가능합니다.